甬派君有话说

“我的时代在背后，突然敲响大鼓。”2023年序幕拉开，犹如北岛诗中所描写的这样。

ChatGPT开启人工智能大戏，硅谷银行破产“灰犀牛”突如其来，全面注册制引领A股市场大变局……全球产业大事件不断。

贸易摩擦、地缘冲突、全球通胀、产业换挡、产能过剩、需求不振……诸多不确定性仍在。但经济复苏的预期是确定的。

“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。”

今起，甬派推出“春江水暖”系列报道，试图通过调查厂房租金、商铺租赁、商务酒店价格，感受经济复苏的热度，也追寻那些通过新产品、新技术、新模式拓展新市场的先行者，听听他们穿越周期的故事。

知易行难，但不行更难。让我们在不确定的世界里拥抱彼此，面朝大海，春暖花开。

“判断经济好坏，我只重视一个价格，那就是厂房租金。”这是著名经济学家张五常挂在嘴边的话。

宁波作为中国乃至全球制造业单项冠军和“专精特新”企业最多的城市之一，巨量的关键基础件在这里研发、设计、制造。可以说宁波厂房租售的活跃度和价格浮动，不仅是宁波制造业的晴雨表，也反映着全球制造产业链的冷暖。今天，我们就来探访一下一季度宁波厂房租售市场的情况。

好厂房租金已经逼近同区域的写字楼

众创汇·乂支点科技孵化器的负责人胡圣德做工业厂房的租赁和运营已经整整10年了，目前在高新区、慈溪新浦、江北甬江街道等地运营一些厂房和园区，并开展先进制造业企业孵化和腾笼换鸟。

“单从今年一季度看，厂房租赁情况要优于去年同期。像我们在高新区的众创汇·乂支点科技孵化器这样地理位置比较优质的区域，目前是满租，而且租金已经逼近同区域的写字楼。”胡圣德说。

以乂支点科技孵化器的厂房为例，2019年的涨价后，月租均价达到了32元/平方米左右（含物业费），而同区域的写字楼月租在35元~50元/平方米（含物业费）。同时，32元/平方米的月租已经较十年前翻了一番左右。

“10年前，厂房月租是15元/平方米左右，经过了3—4个调价周期，涨幅较高的是疫情前的一个周期，也就是2018年前后，比如高新区区域的普遍价格从24元/平方米涨到了30/平方米以上。”他介绍，“而目前这个周期，按照这段时间的询盘情况，我们预计还会向上调价。”

潘火街道的锐鼎加速器的情况与高新区差不多，厂房需求较为旺盛。

“之前我们的月租是每平方米23元-25元左右，今年已经涨到了28元以上。最近园区里有一家企业因为扩产能，搬到了自建的大厂房，因此退租。而这套2000多平方米的厂房寻租信息挂出后，就引来了许多企业询盘，很快就租出去了。新承租的客户是做机械自动化设备的。”锐鼎加速器的负责人包玲丽表示。

她介绍，就潘火区域来说目前基本是满租的情况，而且年后询盘的客户环比去年四季度和同比去年一季度明显增加，成交速度也明显加快。

从市六区的情况看，北仑新碶、戚家山、小港，鄞州的潘火、姜山、云龙、咸祥、石碶，镇海的骆驼等传统的工业集聚区，且配套较为成熟的工业园区内的厂房，月租都接近甚至突破30元/平方米。今年一季度的成交也较去年活跃了不少。

奉化中交未来城的负责人介绍，他们位于方桥和江口之间的未来城厂房，今年询盘的人数也明显上升，但受制于区位成熟度和本身较高的定价，成交虽有增加，但增幅不明显。

海曙洞桥的一位厂房中介也表示，租金上涨不明显，但交易有所回暖，总体趋势向好。

售价环比涨了5%左右

除了租赁，工业厂房的出售交易也较去年明显有了回升。万洋是如今宁波工业地产的龙头企业，自2018年首个工业小微园项目落地慈溪掌起镇以来，万洋集团在宁波各区（县市）在建及交付项目共17个，总开发面积近500万平方米。

公司浙东区负责人陈先生介绍，开年后整个浙东的情况都比去年底有了明显的好转。

“去年下半年，有一些客户反复询盘但迟迟没有签约，观望情绪渐浓。但过完年至今，尽管我们的价格较去年四季度已经环比涨了5%左右，但许多原本观望的客户签约非常积极。”他介绍。

2023年第一季度，万洋在浙东（宁波）在售项目3个，签约企业近10家，总计面积超3万平方米，签约企业行业以汽车零部件、塑机装备制造居多。

在万洋慈余片区的某众创城项目，记者采访了几位近期签约的企业负责人。做汽车零部件生意的张先生在这个项目中买了一套1700平方米的厂房，用来生产新能源车载冰箱。

“我们原本是做新能源车上别的零部件产品，在配套的过程中，客户提出了新的需求，于是我们买了这个厂房，用于新赛道的布局。”张先生说。

另外一位史先生，专注于叉车配件的生产。他介绍，今年他最大的客户如意集团订单量增加，于是他增资买了4000平方米的厂房，用于扩大产能。

众所周知，叉车是工厂或仓库搬运货物产品的刚需工具，这类工具的需求量增加，也反映了工业生产正在逐步恢复中。

“虽然我们许多项目已经售罄清盘，但仍有许多客户打来电话询盘。这种情况，有点像疫情前的‘旺季’。”陈先生表示。

尽管这个工业地产市场回暖明显，但从具体的单套成交面积看，投资者仍保持了一丝步步为营的谨慎。“以往大环境好的时候，客户下单都是比较粗线条，可能产能只有1000平方米，下单买的是2000平方米。而现在都是量入为出，算得比较细致，尽量就是产能多少就买多少。”一位工业地产销售告诉记者。

“从年后的成交看，还是小面积的厂房成交较为活跃。”中交未来城招商负责人表示。

记者手记

作为全球制造业基地之一，宁波工业厂房的需求一直存在，无论租赁还是买卖，交易的活跃度一直较高，但却缺少一个供需对接的公共平台。

“我们很希望政府能尽快建立一个公共交易的平台。”胡圣德说，“或者是第三方统一的租赁信息平台也可以，像住宅的链家平台一样。”

但其中有一个比较突出的问题。一位不愿透露姓名的工业园区管理人员告诉记者，在宁波这个工业用地较为稀缺的城市，许多企业拿地建厂时是享受了一企一策的政策。他们与当地政府有约定条件——如需自持物业多少年、总产值多少、亩均产值多少、利税多少、行业限定等等。这就导致，一旦他们出租或出售就违反了当时享受政策时的承诺。但企业经营却又不可能一帆风顺，总有减产甚至停产的情况出现。一旦停产，就导致了厂房的空置，而这些空置的厂房又不能放到台面上出租、出售。因此就造成了厂房资源配置的受限。

因此，如何破解一系列问题，建设工业厂房租赁、出售的交易平台，或许是宁波需要研究的一个问题。